Als er een nieuw bestemmingsplan wordt gemaakt, wordt meestal geprobeerd om de bestaande situatie in het plan op te nemen. De bestaande situatie wordt dan "positief bestemd". Soms zijn er, onder de werking van het oude bestemmingsplan, rechten verworven maar kunnen deze, om uiteenlopende redenen, niet positief worden bestemd in het nieuwe plan. Om deze rechten toch zoveel mogelijk te waarborgen, worden er in het (nieuwe) bestemmingsplan overgangsbepalingen opgenomen. De overgangsbepalingen zijn er echter ook op gericht om de bestaande situatie, na verloop van tijd, vanzelf te laten verdwijnen.
In dit artikel wordt ingegaan op de inhoud van de overgangsbepalingen en de consequenties die deze bepalingen kunnen hebben voor uw situatie. Omdat de problemen voor bouwen en gebruik verschillend zijn, wordt hierbij een onderscheid gemaakt tussen het overgangsrecht met betrekking tot bouwen en het overgangsrecht met betrekking tot gebruik.
(Aan dit artikel kunnen geen rechten worden ontleend.)
Overgangsrecht
Wat is dat?
Overgangsrecht met betrekking tot bouwen
De hoofdregel van de overgangsbepaling voor bouwwerken van het, binnen onze gemeente geldende, bestemmingsplan " Buitengebied" luidt:
"Een bouwwerk, dat op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp (bestemmingsplan)
bestond, krachtens een voor dat tijdstip verleende bouwvergunning in uitvoering was of kon worden gebouwd krachtens een voor dat tijdstip geldende dan wel aangevraagde bouwvergunning en dat afwijkt van dit plan mag, behoudens onteigening, gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd met dien verstande dat:
a. de inhoud van een gebouw niet wordt vergroot en het bouwwerk naar zijn aard (meer) in overeenstemming wordt gebracht met het plan, dan wel blijft binnen de categorie waartoe het behoort (onder categorie wordt verstaan: woonbebouwing, agrarische bebouwing, agrarische bebouwing en bijzondere bebouwing);
b. geen andere afwijkingen van het plan ontstaan."
(Deze bepaling geldt alleen voor het bestemmingsplan Buitengebied. In andere bestemmingsplannen kunnen de bepalingen anders zijn.)
Als peildatum voor de werking van het overgangsrecht geldt de datum waarop het ontwerp van het nieuwe bestemmingsplan ter inzage wordt gelegd. Om met succes een beroep te kunnen doen op het overgangsrecht moet het bouwwerk op deze datum dus òf volledig zijn gerealiseerd òf mag het nog worden gebouwd op basis van een eerder afgegeven (of aangevraagde) bouwvergunning.
Op grond van het overgangsrecht mogen bestaande bouwwerken, ook al voldoen deze niet aan de voorschriften van het nieuwe bestemmingsplan, dus blijven bestaan. Daarnaast mogen deze bouwwerken, onder voorwaarden, gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd.
Een bouwwerk dat onder het overgangsrecht valt en wordt gesloopt, mag in beginsel niet worden herbouwd. Een uitzondering wordt gemaakt voor het geval dat er sprake is van een calamiteit (bijvoorbeeld een zware storm of brand). In zo´n geval mag het bouwwerk meestal wel volledig worden herbouwd.
In de praktijk bestaat met name veel discussie over de uitleg van het begrip "gedeeltelijk veranderen of vernieuwen." Gedeeltelijk veranderen of vernieuwen betekent in ieder geval niet dat het bouwwerk in opeenvolgende fasen nagenoeg geheel wordt afgebroken en herbouwd. Een gedeeltelijke vernieuwing of verandering mag er dus niet toe leiden dat in een betrekkelijk korte periode in feite een compleet nieuw bouwwerk wordt gerealiseerd.
Als u een bestaand bouwwerk (gedeeltelijk) sloopt met de intentie om het te herbouwen, kunt u dus bedrogen uitkomen. Wij adviseren u dan ook om, alvorens een bestaand bouwwerk te slopen, eerst bij de gemeente te informeren of herbouw mogelijk is.
"Een bouwwerk, dat op het tijdstip van de terinzagelegging van het ontwerp (bestemmingsplan)
bestond, krachtens een voor dat tijdstip verleende bouwvergunning in uitvoering was of kon worden gebouwd krachtens een voor dat tijdstip geldende dan wel aangevraagde bouwvergunning en dat afwijkt van dit plan mag, behoudens onteigening, gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd met dien verstande dat:
a. de inhoud van een gebouw niet wordt vergroot en het bouwwerk naar zijn aard (meer) in overeenstemming wordt gebracht met het plan, dan wel blijft binnen de categorie waartoe het behoort (onder categorie wordt verstaan: woonbebouwing, agrarische bebouwing, agrarische bebouwing en bijzondere bebouwing);
b. geen andere afwijkingen van het plan ontstaan."
(Deze bepaling geldt alleen voor het bestemmingsplan Buitengebied. In andere bestemmingsplannen kunnen de bepalingen anders zijn.)
Als peildatum voor de werking van het overgangsrecht geldt de datum waarop het ontwerp van het nieuwe bestemmingsplan ter inzage wordt gelegd. Om met succes een beroep te kunnen doen op het overgangsrecht moet het bouwwerk op deze datum dus òf volledig zijn gerealiseerd òf mag het nog worden gebouwd op basis van een eerder afgegeven (of aangevraagde) bouwvergunning.
Op grond van het overgangsrecht mogen bestaande bouwwerken, ook al voldoen deze niet aan de voorschriften van het nieuwe bestemmingsplan, dus blijven bestaan. Daarnaast mogen deze bouwwerken, onder voorwaarden, gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd.
Een bouwwerk dat onder het overgangsrecht valt en wordt gesloopt, mag in beginsel niet worden herbouwd. Een uitzondering wordt gemaakt voor het geval dat er sprake is van een calamiteit (bijvoorbeeld een zware storm of brand). In zo´n geval mag het bouwwerk meestal wel volledig worden herbouwd.
In de praktijk bestaat met name veel discussie over de uitleg van het begrip "gedeeltelijk veranderen of vernieuwen." Gedeeltelijk veranderen of vernieuwen betekent in ieder geval niet dat het bouwwerk in opeenvolgende fasen nagenoeg geheel wordt afgebroken en herbouwd. Een gedeeltelijke vernieuwing of verandering mag er dus niet toe leiden dat in een betrekkelijk korte periode in feite een compleet nieuw bouwwerk wordt gerealiseerd.
Als u een bestaand bouwwerk (gedeeltelijk) sloopt met de intentie om het te herbouwen, kunt u dus bedrogen uitkomen. Wij adviseren u dan ook om, alvorens een bestaand bouwwerk te slopen, eerst bij de gemeente te informeren of herbouw mogelijk is.
Overgangsrecht met betrekking tot het gebruik
De overgangsbepaling voor het gebruik, zoals opgenomen in het bestemmingsplan "Buitengebied", luidt:
"Een gebruik van de onbebouwde grond en/of opstallen, dat op het tijdstip van het van kracht worden van het (bestemmings)plan bestond en dat afwijkt van de bestemming en/of voorschriften mag worden voortgezet en/of gewijzigd mits het gewijzigde gebruik niet in meerdere mate gaat afwijken van het plan."
Als peildatum voor de overgangsbepaling voor het gebruik geldt het tijdstip van het van kracht worden van het bestemmingsplan. Het op deze datum bestaande gebruik mag worden voortgezet en (beperkt) worden gewijzigd ook al is het niet in overeenstemming met de bepalingen van het nieuwe bestemmingsplan. Het overgangsrecht voor het gebruik beschermt dus het bestaande gebruik.
Om te voorkomen dat ook het onder het oude bestemmingsplan "verboden gebruik" onder de beschermende werking van het overgangsrecht valt, is in het bestemmingsplan "Buitengebied" tevens een uitzonderingsbepaling opgenomen. Onder "verboden gebruik" wordt verstaan: het gebruik van de (onbebouwde) gronden en/of de daarop aanwezige bebouwing op een wijze of tot een doel in strijd met het in het bestemmingsplan bepaalde. De uitzonderingsbepaling van het bestemmingsplan luidt:
"Het overgangsrecht is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan."
Met deze uitzonderingsbepaling wordt voorkomen dat het verboden gebruik, door het van kracht worden van het nieuwe bestemmingsplan, tot een rechtmatig gebruik wordt, waartegen niet meer kan worden opgetreden.
Het is verstandig om u door de gemeente te laten informeren ten aanzien van de gebruiksmogelijkheden van gronden en/of opstallen op grond van het bestemmingsplan. Dit geldt des te meer indien u voornemens bent gronden en/of opstallen binnen de gemeente aan te kopen of het bestaande gebruik te wijzigen. Zodra er een nieuw bestemmingsplan van kracht wordt, wordt het bestaande gebruik dat afwijkt van het bestemmingsplan, immers niet beschermd.
Tot slot adviseren wij u om met enige regelmaat de gemeentelijke informatierubriek in de Waalkanter te raadplegen zodat u weet welke bestemmingsplannen worden vernieuwd. Zowel de (datum van) ter inzage legging als het van kracht worden van (ontwerp) bestemmingsplannen wordt door ons gepubliceerd.
"Een gebruik van de onbebouwde grond en/of opstallen, dat op het tijdstip van het van kracht worden van het (bestemmings)plan bestond en dat afwijkt van de bestemming en/of voorschriften mag worden voortgezet en/of gewijzigd mits het gewijzigde gebruik niet in meerdere mate gaat afwijken van het plan."
Als peildatum voor de overgangsbepaling voor het gebruik geldt het tijdstip van het van kracht worden van het bestemmingsplan. Het op deze datum bestaande gebruik mag worden voortgezet en (beperkt) worden gewijzigd ook al is het niet in overeenstemming met de bepalingen van het nieuwe bestemmingsplan. Het overgangsrecht voor het gebruik beschermt dus het bestaande gebruik.
Om te voorkomen dat ook het onder het oude bestemmingsplan "verboden gebruik" onder de beschermende werking van het overgangsrecht valt, is in het bestemmingsplan "Buitengebied" tevens een uitzonderingsbepaling opgenomen. Onder "verboden gebruik" wordt verstaan: het gebruik van de (onbebouwde) gronden en/of de daarop aanwezige bebouwing op een wijze of tot een doel in strijd met het in het bestemmingsplan bepaalde. De uitzonderingsbepaling van het bestemmingsplan luidt:
"Het overgangsrecht is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan."
Met deze uitzonderingsbepaling wordt voorkomen dat het verboden gebruik, door het van kracht worden van het nieuwe bestemmingsplan, tot een rechtmatig gebruik wordt, waartegen niet meer kan worden opgetreden.
Het is verstandig om u door de gemeente te laten informeren ten aanzien van de gebruiksmogelijkheden van gronden en/of opstallen op grond van het bestemmingsplan. Dit geldt des te meer indien u voornemens bent gronden en/of opstallen binnen de gemeente aan te kopen of het bestaande gebruik te wijzigen. Zodra er een nieuw bestemmingsplan van kracht wordt, wordt het bestaande gebruik dat afwijkt van het bestemmingsplan, immers niet beschermd.
Tot slot adviseren wij u om met enige regelmaat de gemeentelijke informatierubriek in de Waalkanter te raadplegen zodat u weet welke bestemmingsplannen worden vernieuwd. Zowel de (datum van) ter inzage legging als het van kracht worden van (ontwerp) bestemmingsplannen wordt door ons gepubliceerd.
