Verkoop panden Maasbommel en Wamel

De gemeenteraad heeft op 27 juni 2024 ingestemd met de aankoop van de percelen Raadhuisdijk 18 in Maasbommel en Wilhelminastraat 9 in Wamel. 
Op 24 september 2024 heeft het college van burgermeester en wethouders een plan van aanpak vastgesteld over de invulling en verkoop van het pand.

Vragen, tips en/of opmerkingen kunt u sturen naar PandenMBW@westmaasenwaal.nl. 

Wilt u op de hoogte blijven meld u dan aan voor de nieuwsflits.

Plan van Aanpak Verkoop en invulling van de percelen Wilhelminastraat 9 te Wamel en  Raadhuisdijk 18 te Maasbommel

Inleiding

De gemeenteraad heeft op 27 juni 2024 ingestemd met de aankoop van de percelen Raadhuisdijk 18 in Maasbommel en Wilhelminastraat 9 in Wamel. Ook heeft de raad een exploitatiebudget van € 200.000 beschikbaar gesteld voor het opstellen en uitvoeren van een plan van aanpak (verder te noemen PvA)  voor het vervolgtraject.

Beoogd resultaat

  • De percelen worden verkocht.
  • Voordat de percelen worden verkocht vindt in samenspraak met de omgeving een zorgvuldig proces plaats om te komen tot nieuwe planologische invullingen voor beide percelen, waarbij het een gegeven is dat de percelen niet worden ingezet voor al dan niet tijdelijke opvang van vluchtelingen.

Beoogd proces

Het voorgestelde proces bestaat in feite uit vier fasen.

  1. Te komen tot een gedragen planologisch kader voor de percelen.
  2. Volgen van een planologische procedure voor dat kader.
  3. Volgen van een verkoopprocedure.
  4. Realiseren van de geselecteerde plannen.

Voor fasen 1 t/m 3 heeft de gemeente een actieve rol. De rol van de gemeente in fase 4 is faciliterend.

Fase 1

Beide percelen hebben in het huidige bestemmingsplan de bestemming “Wonen” waarbij één woning is toegestaan. Gelet op de inhoud van de panden en de oppervlakte van de percelen is dit het moment om na te denken over een andere planologische invulling. Voor beide percelen is in samenspraak met de klankbordgroepen eerder een gebiedsanalyse opgesteld. Voor perceel Raadhuisdijk 18 is in de gebiedsanalyse gesproken over een herinvulling met 4 of 8 appartementen, een hospice of een Thomashuis. Voor perceel Wilhelminastraat 9 heeft deze exercitie niet in deze zin plaatsgevonden. Voor de overzichtelijkheid is het wenselijk dat er een op elkaar afgestemd proces wordt gevolgd en er dus een gelijk speelveld komt tussen beide percelen. Het verdient aanbeveling om in deze fase van het proces niet te snel in een tunnel te komen en alle opties vooralsnog open te houden. Dat betekent dat we beginnen met een marktconsultatie zodat alle creatieve ideeën op tafel kunnen komen. Voor Raadhuisdijk 18 doen we dat ook ook want wellicht is er meer mogelijk dan de vier genoemde scenario's. Dat kan eventueel voor de omgeving voelen als een stap terug. Het zou evenwel een gemiste kans zijn om niet alle opties op tafel te krijgen. Het voorstel is hierover transparant te zijn naar de klankbordgroep en directe omgeving in Maasbommel. We kunnen het maar één keer goed doen.

Een marktconsultatie is vrijblijvend en vertrouwelijk van aard. Het is bedoeld om de creativiteit in de markt aan te boren, mogelijk ‘out of the box’ te denken en de beeldvorming scherp te krijgen.

Wie worden benaderd voor de marktconsultatie (is vormvrij)?

  • Partijen of personen die zich inmiddels bij de gemeente als geïnteresseerde voor één van de panden hebben gemeld;
  • Twee of meer lokale projectontwikkelaars/bouwbedrijven;
  • (Lokale) architecten;
  • Een architectuurhistoricus of iemand van de monumentencommissie;
  • Lokale makelaar(s)
  • ..

Wie voert de marktconsultatie?

  • Ambtelijk projectleider met projectondersteuner
  • Externe expertise voor openbare verkoopprocedure
  • Beleidsmedewerkers Wonen en RO
  • Stedenbouwkundige en de cultuurhistoricus van het Gelders Genootschap.

De marktconsultatie levert creativiteit op en leidt tot input wat qua gebruik en wellicht ook qua bebouwingsmogelijkheden mogelijk alle kanten op gaat. Dat resultaat moet aan het beleid getoetst en vervolgens gefilterd worden. De toetsing geschiedt door de ambtelijke beleidsmedewerkers waarbij reguliere overlegpartners zoals provincie, waterschap en veiligheidsregio kunnen worden betrokken. In deze fase moeten wellicht nadere onderzoeken gedaan worden. De toetsing leidt tot output in de vorm van een opsomming van functies en bebouwingsmogelijkheden die mogelijk wordt geacht. Het voorstel is die output ook voor te leggen aan de directe omgeving en met hen het gesprek (of wellicht meerdere gesprekken) te voeren over wat wel en niet wenselijk kan zijn waarna een tweede filter kan volgen. Het uiteindelijke besluit is aan het college na raadpleging van de gemeenteraad.

Doelstelling van fase 1 is een bestuurlijk en maatschappelijk gedragen planologisch kader voor beide percelen dat meerdere invullingen mogelijk maakt.

Fase 2

Het is de vraag wat het juiste moment is om de percelen te verkopen: voor of na de planologische borging van nieuwe functies. Er zijn drie redenen om eerst het gewenste kader planologisch te borgen.

  1. De rolverdeling is op deze manier zuiver: de gemeente schept de kaders waarbinnen marktpartijen kunnen reageren.
  2. Er is geen tijdsdruk op de verkoop van de percelen. Zorgvuldigheid is belangrijker dan snelheid.
  3. Het resultaat is hoger als de gemeente een kant en klaar pakket in de markt zet. Onzekerheid wordt door marktpartijen altijd afgewaardeerd.

Voor het herzien van het planologische regime moet er een gewijzigd omgevingsplan worden opgesteld en door de gemeenteraad worden vastgesteld. De doorlooptijd van een dergelijke procedure is circa 26 weken. Het kritieke punt bij deze procedure is of er tegen de vaststelling uiteindelijk beroep wordt ingesteld bij de Raad van State. Dat kan mogelijk een vertraging van circa 18 maanden betekenen.

De verwachting is dat als fase 1 goed doorlopen is, dat positief effect heeft op de doorlooptijd. Immers, de omgeving kan niet verrast zijn door het gecreëerde planologisch kader en zal er mogelijk ook geen beroep tegen instellen. Het kan uiteraard zo zijn dat privébelangen anders worden ervaren dan het algemeen belang zoals het college het voor ogen heeft. Daarom is het essentieel dat de gemeenteraad wordt betrokken bij de afronding van fase 1.

Fase 3

Fase 3 start nadat het gewijzigde omgevingsplan onherroepelijk is. Het voorstel is onder verwijzing naar het HR Didam-arrest een openbare verkoopprocedure te volgen met brede bekendmaking zoals bijvoorbeeld via Tenderned en lokale media. Het idee is dat het college na raadpleging van de gemeenteraad een aantal documenten vaststelt en dat het uiteindelijk aan een beoordelingscommissie is om op basis van vooraf vastgestelde criteria tot de selectie van een partij te komen. Er is op dat moment geen ruimte voor politieke afwegingen en de raad heeft geen rol in de uiteindelijke toekenning. Daarvoor moeten de volgende documenten worden opgesteld:

  • -Verkoopleidraad (spelregels)
  • Bidbook (beschrijving van wat er wordt verkocht)
  • Beoordelingscriteria en rol beoordelingscommissie (hoe en door wie wordt een keuze gemaakt)

Het opstellen van dergelijke documenten vereist specifieke expertise op gebied van privaat- en publiekrecht. Er wordt een extern deskundige benaderd voor het opstellen van de documenten en het begeleiden van het verkoopproces.

De verkoopleidraad en het bidbook zijn redelijk statisch en beschrijvend van aard. De speelruimte in deze fase zit met name in het formuleren van de beoordelingscriteria en de samen te stellen beoordelingscommissie. De gemeente (college na raadpleging gemeenteraad) bepaalt de criteria waarop plannen worden beoordeeld en de daaraan gekoppelde wegingsfactoren. Dat kunnen zijn: financiën, programma, ruimtelijke kwaliteit, gevolgen voor (woon)omgeving, duurzaamheid etc. De beoordelingscommissie vult de beoordelingen in. 

In een beoordelingscommissie kunnen zitting hebben (is vormvrij):

  • Portefeuillehouder
  • Projectleider
  • Planeconoom
  • Stedenbouwkundige en/of cultuurhistoricus
  • Afgevaardigde vanuit de omgeving 

De beoordelingscommissie komt tot een advies en het is uiteindelijk aan het college om te besluiten. Fase 3 eindigt met het ondertekenen van een koopovereenkomst.

Fase 4

In fase 4 is sprake van een onherroepelijk omgevingsplan en is een koopovereenkomst getekend met de geselecteerde partij. Een aanvraag omgevingsvergunning wordt ingediend en aangezien deze past in het gewijzigde omgevingsplan wordt de vergunning snel verleend. In nauw overleg met de omgeving kan de geselecteerde partij vervolgens vrij snel tot realisatie van het plan overgaan. 

Aanmelden Nieuwsflits Maasbommel en/of Wamel

Aanmelden

Eerder verstuurde Nieuwsflits Maasbommel

Eerder verstuurde Nieuwsflits Wamel

Heeft u gevonden wat u zocht?